優分析 - 【海悅2348】央行與內政部連續出重手打擊房價,房屋代銷業者的股價還能創新高嗎?

【海悅2348】央行與內政部連續出重手打擊房價,房屋代銷業者的股價還能創新高嗎?

今天行政院拍板,通過【實價登錄2.0三法】及【所得稅基本稅額】條例修正草案,將預售屋全面納管。

  • 以前,累積簽了30份買賣契約後(賣出30戶),才批次做實價登錄。

  • 以後,變成逐筆,只要單個買賣契約簽訂後30日內就要實價登錄。

  • 目的:增加房價透明度與即時性。

還不僅如此,財政部同時也宣布將於明年上半年修房屋稅法:

  • 刪除【現值低於10萬】免課房屋稅的規定。

  • 研議提高地方囤房稅率上限。

合計前天央行出手打房政策之後,如今打房已經變成全民運動,財金部會全部出手了。

 

台灣的代銷業者【海悅2348】與【愛山林】過去一年漲幅非常驚人,受到突如其來的利空,股價紛紛回檔,後續股價應該如何正確解讀與觀察,是本文討論的重點:

 

  • 推升房市的主因是什麼:低利率,而這個條件並沒有改變。

  • 此次打房政策主要是要抑制房價惡性上漲,並不是針對銷售量。

  • 對代銷業者的獲利來說,銷售量比房價漲跌還重要。

 

 

低利率環境並沒有改變

影響股價的因素非常多很複雜,並不是單一事件就能主導未來股價走勢,雖然政府政策影響很大,但對股價來說仍只是其中一小個變數,我們還是要回歸基本面去思考一下,這次房市大好的最根本原因是什麼,才能做好判斷。

 

大家都能認同,是因為低利率環境導致游資太多,我們先假設這個理由是真的,那麼投資人需思考的問題是:

 

「低利率環境,並沒有因為政策出爐後而有改變。」

 

 

打「房價」,不是要打「銷售量」

投機客僅代表少數一群人,這些人充其量只是助漲,但你不能說全台灣賣出幾千億的房子,都是投機客買的。

 

當然不是,政府推出打房政策後,只讓這一小群投機客退場,並沒有要阻止所有人買房子自住或者置產。

 

換言之,抑制房價惡性上漲是主要目的,並不是銷售量。

 

少了一小群投機客,全台灣整體的銷售量會受到很大的影響嗎? 不見得。

 

而對台灣的代銷業者來說,房子賣不賣得掉,才是關乎代銷業者獲利的主要原因

 

換言之,當你在判斷【愛山林】與【海悅】的股價,銷售量才是重點,並不是【房價是否上漲】。

 

 

代銷業者的獲利模式

對代銷業者來說,它們在意的還是銷售量,房子賣得掉對獲利的挹注更明顯,房價有沒有上漲倒是其次。

為什麼這樣說呢? 我們來看一下代銷業者是怎麼營運的。

 

一般來講代銷業者與建商(業主)有兩種簽約模式

  • 包銷:從成交金額中收取5~5.5%作為收入,但是代銷公司必須負擔所有行銷成本支出,例如:廣告費用、行銷費用、以及蓋樣品屋及接待中心的費用。

  • 純企劃:從成交金額中收取2~2.5%作為收入,雖然成數比較少,但代銷公司的風險與成本也比較低,只需要提供專業人員來協助業主做廣告行銷企劃,而行銷的所有成本是由業主自行吸收。

 

營收認列方式:

  • 消費者簽了買賣契約後,過了七日賞屋期之後,代銷業者就能向業主(建商)請款,認列營收。

 

 

一般來講,小家代銷業者因為資本額不大,所以多以「企劃」為主,大型代銷業者因為經驗豐富,眼光精準,所以像是海悅(2348)的營收就大約有九成是屬於「包銷」。

 

包銷雖然比較好賺,但是固定成本比較重,房子趕快賣光,然後把銷售人力轉移到下一個建案銷售,獲利才會源源不絕。

 

房價上漲很好,但如果一間都賣不掉,代銷業者反而容易賠。

 

所以政府部會的打房政策,對於未來一兩年的「銷售量」影響有多大,才是我們在觀察海悅(2348)的正確思考方向。

 

 

其實,股價早已隱含未來反轉的可能

股價會領先反應未來狀況的這件事,在海悅(2348)身上非常明顯。

 

在政府打房政策利空之前,你知道法人預估海悅(2348)今年會賺多少EPS嗎?

 

根據我們統計的答案是: $13元。明年呢? $14元!

 

可是股價早在8月份漲到101元就開始停頓了,為什麼?  這樣預估本益比才7倍而已耶。

 

因為投資市場上的人老早就知道,代銷業者的獲利本來就是【好個1年,然後壞個N年】,然後不斷循環。

 

現在能賺13元是異常,在不久的未來就會下滑(只是沒人知道多久以後),所以投資市場對海悅的評價,本來就已經隱含了「未來會不好」的預期,否則怎麼可能只有7倍的預估本益比。

 

第二層思考之後,就不會覺得股價一定會因此反轉,搞不好還會認為有創新高的可能。

 

 

未來怎麼看?

因為我們的成長股模組中,之前海悅(2348)的基本面分數頗高,所以已經研究過了一陣子,能提供更多關於海悅的數據。

 

以海悅為例:

  • 目前已接案,但還沒推案的總銷金額大約1000億左右。

  • 目前已經推案,但還沒賣掉的房子總額有300億左右。

  • 其中約七成在雙北地區,其餘在中南部。

 

兩者合計約1300億,是未來海悅的潛在營收量(假設能全部賣掉),我們又已經知道海悅都是採取包銷模式,所以應該可以賺到5%的抽成來認列為營收。

 

用1300億的總銷金額去乘以5%,代表未來潛在營收量能高達65億元,對照今年營收預估是36億元來說,還是有成長空間。

 

好啦,我們假設這1300億是高估了未來房價,我們打個9折也有1200億左右,潛在營收也還是高達60億元。

 

而且這裡有七成在雙北地區,應該不會賣不掉吧。即使我們假設中南部都賣不掉所以打個七折,潛在總銷也有910億元,潛在營收也有45億元,還是比過去高很多。

 

但是不管你怎麼算,基本上只要房子還是賣得掉、銷售速度不要太慢,海悅的獲利還是很可能創新高。

 

以上的假設前提是「房市多頭不能反轉」,其實只要注意這點即可。

 

更何況,房價還不一定真的會跌,因為低利率環境還是維持著。

 

 

 

優小編-全站版主 在 4月前 發文
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